Cómo vender un piso sin inmobiliaria (de particular a particular)

Vender un piso de particular a particular no es una odisea ni un laberinto legal reservado a expertos. Es un proceso sencillo cuando sabes el orden de los pasos y entiendes qué papel juega cada documento. No necesitas un intermediario para pensar, decidir y firmar por ti. Puedes hacerlo tú: con calma, con método y con sentido común.

Durante años se ha instalado la idea de que “sin una inmobiliaria es imposible”, pero la realidad es otra: tú conoces tu vivienda mejor que nadie, tú eliges el precio que tiene sentido, tú explicas su valor y tú cierras el acuerdo. La clave no es memorizar leyes, sino seguir una ruta clara: preparar, fijar precio, publicar con honestidad, filtrar visitas, acordar arras y firmar en notaría. Nada más y nada menos.

Esta guía está escrita para que entiendas y ejecutes, no para que dependas. Te mostrará qué hacer antes, durante y después de cada visita; qué papeles son importantes de verdad y cómo evitar los errores que cuestan tiempo y dinero. Al terminarla tendrás la confianza y el orden suficientes para vender de particular a particular, con o sin hipoteca, sin ceder tu poder ni tus decisiones.

Aquí no hay humo: solo pasos comprensibles, lenguaje claro y experiencia práctica. La venta es tuya y, a partir de ahora, también lo es el control del proceso. Recuerda que muchas veces las comisiones se aplican a ambas partes, una estrategia rastrera pero que cada vez se extiende más.

Antes de entrar en detalles, mira el viaje completo. Verlo de un vistazo te quita presión y te da orden. La venta de un piso sin intermediarios se resume en 8 estaciones. Si las recorres en este orden, el proceso fluye.

1. Preparar la vivienda Convertir “tu hogar” en una casa neutra que cualquiera pueda imaginar como suya: despejar, arreglos rápidos, luz y limpieza. Un plano sencillo ayuda más de lo que parece.
2. Fijar un precio que se vende No es el más bajo ni el que “necesitas”, sino el que encaja con el mercado hoy. Se calcula mirando vendidos reales y ajustando por estado, altura, extras y luz.
3. Reunir la documentación Papeles básicos que evitan tropiezos más adelante: nota simple, escritura, CEE, IBI, comunidad al día, catastro, cédula/ITE si aplica. Si hay hipoteca, pide certificado de deuda.
4. Preparar el anuncio honesto Buenas fotos (mejor con gran angular), plano y un texto claro: qué es, puntos fuertes, entorno y la verdad de la vivienda. La transparencia ahorra visitas inútiles.
5. Filtrar y enseñar con método Antes de citar: tres preguntas (financiación, plazos, motivo). Agrupa visitas en bloques. Guion simple para enseñar sin perderte ni perder el tiempo.
6. Negociar sin dramas Llegan ofertas, respondes con datos. Si hay varios interesados, fijas plazo para propuestas finales. La calma y los hechos (no opiniones) mueven la balanza.
7. Firmar unas arras claras Señal y plazos realistas (tasación, banco, notaría). Si el comprador depende de hipoteca, que conste con condición suspensiva. Aquí se evita el 80% de los problemas.
8. Notaría e impuestos, sin sobresaltos Entregar documentos, revisar el borrador, firmar y hacer lecturas de contadores. Después, entender qué impuestos te tocan (IRPF/plusvalía) y por qué.

Con este mapa, ya sabes qué viene después en cada paso.

Preparar la vivienda (lo que hace que se venda), pasos para vender una casa sin inmobiliaria.

Antes de hablar de precios y papeles, haz este cambio mental: ya no es “tu hogar”, es un producto. Tu objetivo no es que te guste a ti, sino que le guste al mayor número de personas posible. Eso pide neutralidad, limpieza visual y cero fricciones.

3.1. La regla del “lienzo en blanco”

Tu comprador necesita imaginar su sofá, su mesa y su rutina. Cualquier rastro muy personal le “saca” de esa película.

• Despersonaliza: guarda fotos, diplomas, colecciones, imanes, recuerdos de viajes.
• Vacía a 70/30: deja un 70 % de espacio libre y un 30 % funcional (muebles básicos).
• Colores neutros: blanco roto o beige claro. Una mano de pintura iguala el piso entero.
• Luz y amplitud: cortinas recogidas, bombillas funcionando, espejos bien colocados (sin abusar).

Señal de que vas bien: puedes cruzar cada estancia sin esquivar nada y cada habitación tiene una función clara (nada de “despacho-trastero-gimnasio” a la vez).

3.2. Mini-reformas que sí mueven la aguja

No hablamos de obras. Hablamos de arreglos rápidos que quitan objeciones típicas en visita:

• Cocina/baño: silicona nueva, grifos sin goteos, tiradores sencillos, juntas limpias.
• Puertas/armarios: cierran bien, sin golpes ni crujidos.
• Paredes: zócalos y enchufes firmes, tapas alineadas.
• Ventanas: correderas que corren, manillas firmes.
• Olores/ruidos: ventila 10–15 min antes de enseñar; nada de ambientadores fuertes.

Lista rápida “sí/no”:

✔ sí a reparar lo que canta en 2 segundos · ✖ no a meter muebles “de revista” que encarecen y no suman.

3.3. Cocina y baños: donde se decide medio “sí”

Son las zonas con más carga emocional y económica.

• Superficies vacías: encimeras despejadas, solo 1–2 elementos “neutros”.
• Orden extremo: dentro de armarios y cajones también (mucha gente los abre).
• Textiles claros: toallas y alfombrines limpios, sin logos, sin colores chillones.
• Brillo: grifería y mamparas sin cal; tapa del WC bajada (detalle simple, efecto enorme).

3.4. Home staging “ligero” (sin gastar de más)

No hace falta contratar un equipo si no quieres. Con poco, logras mucho:

• Textiles: funda nórdica lisa, cojines neutros, cortinas claras.
• Plantas pequeñas: aportan vida sin monopolizar la escena.
• Dos láminas: marcos sencillos, nada polarizante.
• Lámparas cálidas: evitan “hospital blanco”.

Cuándo valorar un staging profesional: piso vacío, ticket de venta medio-alto o distribución rara que necesita “explicarse” con muebles.

3.5. Haz (aunque sea) un plano

Un plano sencillo ahorra visitas improductivas y mejora la decisión.

• Vale un boceto limpio con medidas aproximadas (apps tipo MagicPlan, RoomScan, o a mano con regla).
• Marca orientación, m² útiles por estancia y anchos de pasillos.
• Si hay trastero/parking, ponlos en el plano con acceso y altura.
• 📐 Obtener el plano de tu casa (gratis):
• Entra en sedecatastro.gob.es, busca tu inmueble por dirección o referencia catastral y descarga el plano de parcela y la consulta descriptiva y gráfica en PDF. No necesitas certificado digital. Ten en cuenta que no incluye distribución interior detallada.

3.6. ¿Vives dentro mientras vendes? Organización práctica

• Una caja por estancia: antes de cada visita, todo lo suelto va dentro (mandos, cables, cosmética).
• Cesta rápida: para baño/cocina; en 2 minutos está todo listo.
• Ropa de cama “de visita”: una única funda neutra para poner antes de enseñar.
• Mascotas: comederos y arenas fuera de vista; si puedes, que no estén durante la visita.

3.7. Seguridad y privacidad

• Documentos personales, joyas y dispositivos: fuera de la vista o en caja.
• Fotos familiares y cuadros “íntimos”: al armario (recuerda la regla del lienzo).

3.8. Check visual antes de abrir la puerta (1 minuto)

3.9. Señales rojas que frenan ventas (y cómo neutralizarlas)

• Humedades pasadas: pinta después de solucionar la causa y ten la factura de la reparación.
• Ruido puntual: enseña en franjas más tranquilas y explícalo sin esconderlo (la sinceridad baja defensas).
• Falta de almacenaje: muestra soluciones sencillas (altillos, estantes discretos).
• Iluminación pobre: lámparas auxiliares cálidas y espejos estratégicos.

3.10. ¿Cuándo está listo para fotografiar y publicar? (y cómo hacerlo bien)

• Pintura homogénea, arreglos básicos hechos (grifos, puertas, persianas).
• Estancias que “respiran” (sin amontonamiento).
• CEE solicitado y nota simple pedida.

Opción A · Fotógrafo profesional cercano

Si quieres ir “a tiro hecho”, un fotógrafo inmobiliario te resuelve en 1–2 horas con gran angular, correcciones de verticales y edición limpia. Busca por tu zona (por ejemplo: “fotógrafo inmobiliario + tu barrio/ciudad”) y pide:

• 20–30 fotos finales, plano de distribución, fachada y entorno (transporte, parques).
• Entrega en alta y web, derechos de uso incluidos, y si puede hacer tour 360 o vídeo corto.
• Que lleve óptica gran angular real (equivalente 16–18 mm full frame) para estancias pequeñas.

Opción B · Hacerlas tú con ayuda de IA

• Toma: móvil reciente + lente limpia, luz diurna, verticales rectas (no inclines el móvil), una foto por esquina y una frontal por estancia.
• Ajuste: corrige verticales y exposición; no “queme” ventanas ni quede todo gris.
• IA: úsala para equilibrar luz, enderezar y quitar pequeñas distracciones (un cable, una mancha), sin ocultar defectos estructurales.
• Home staging virtual: si la vivienda está vacía (o muy básica), puedes hacer un borrador de decoración virtual a modo orientativo. En otro artículo explicaremos cómo subir las fotos a ChatGPT y pedir una propuesta de decoración. Avisa siempre cuando una imagen sea un render o staging virtual.

Regla ética: mejora técnica sí; engaño, no. Las fotos deben representar lo que verá quien cruce la puerta.

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Poner precio (el que de verdad se vende)

Fijar el precio no es tirar una cifra al aire. Es leer el mercado de hoy y encajar tu vivienda dentro de él. Si aciertas aquí, llegan consultas, hay visitas y aparecen ofertas. Si fallas, ni las mejores fotos te salvan.

4.1. Cambia el chip: tu precio emocional no es el del mercado

Todos tenemos “la cifra” en la cabeza (lo que costó, lo que invertimos, lo que necesitamos). El mercado decide por comparación. El valor real se ve mirando qué se ha vendido y qué se está ofreciendo ahora alrededor de tu casa con características muy parecidas.

4.2. Cuatro formas de descubrir el precio (y cómo combinarlas)

A) Portales inmobiliarios (comparativa simple y clara)

Objetivo: obtener un rango con pisos lo más parecidos posible al tuyo.

1. Afina filtros: misma zona pequeña (4–6 calles o un radio corto), metros útiles (no construidos), habitaciones, altura y ascensor, exterior/interior y orientación similares, estado parecido (reformado / para actualizar) y extras equivalentes (terraza, parking, trastero).
2. Recoge 6–12 anuncios “gemelos”: apunta precio y, si sale, días en el portal.
3. Quita los extremos: descarta el más barato si parece de peor categoría (sin ascensor, interior oscuro, muy deteriorado) y el más caro si solo destaca por algo que tu piso no tiene (gran terraza, reforma de lujo, vistas únicas).
4. Calcula tu referencia: con los que quedan (4–8), haz la media de los precios. Ese número es tu precio de salida razonable y, a partir de ahí, construyes tu rango (centro ± un margen según el estado real).

Idea clave: comparar peras con peras. Si tu vivienda es exterior con ascensor, no te guíes por bajos interiores sin ascensor.

B) Tasador de la zona (valoración técnica)

Pide a un tasador local una valoración (no hace falta la tasación bancaria completa si no vas a pedir hipoteca). Te dará:

• Un precio orientativo basado en ventas reales recientes.
• Un listado de comparables y ajustes por estado, altura, orientación, etc. Es útil si tu vivienda tiene peculiaridades (finca especial, distribución rara, vistas) o si quieres una opinión independiente para no “pasarte” y luego tener problemas con la tasación del banco del comprador.

C) Prueba de demanda rápida (anuncios señuelo)

Publica 2–3 anuncios de prueba en apps tipo Wallapop o marketplaces vecinales con pisos muy parecidos al tuyo (misma zona/segmento) y precios escalonados (por ejemplo: 215 000, 219 000 y 224 000 €).

Durante 48–72 horas, observa:

• Visitas al anuncio y guardados.
• Mensajes y tiempo hasta el primer contacto.

Si con 219 000 apenas hay reacción y con 215 000 se mueve rápido, el mercado te está hablando. Aclara que es un anuncio orientativo si no se trata exactamente de tu piso.

D) Opinión de inmobiliarias (para contrastar, no para que lleven la operación)

Llama a 2–3 agencias de la zona y pregunta: “Con estas características (m² útiles, altura, estado, extras), ¿por cuánto lo venderíais y en qué plazo?”.

• Úsalo como dato de referencia, sabiendo que a veces dan un precio “alegre” para captar la vivienda.
• Mantén tu objetivo: vender por tu cuenta. Agradece la información, y listo.

4.3. Cómo cuadrar todo (la “triangulación”)

1. Saca la media de los 4–8 comparables buenos de los portales.
2. Ajusta con lo que diga el tasador.
3. Comprueba si la prueba de demanda encaja con ese número.
4. Contrasta con lo que te han dicho agencias (si todas se van muy arriba, desconfía; si todas se quedan muy abajo, revisa estado y extras).

Con esto, ya tienes un rango de salida y un punto de publicación sensatos.

4.4. Estrategia de salida según cómo esté el mercado

• Poca demanda en tu zona: publica cerca del centro del rango y deja un margen de 5–8 % para negociar.
• Demanda normal: si tu piso está muy bien presentado (pintura, arreglos, fotos), puedes salir en la parte alta del rango.
• Mucha demanda: sal ligeramente por debajo del tope del rango y agrupa visitas el primer fin de semana para comparar ofertas con calma.

4.5. “Me han ofrecido un 15–20 % menos, ¿qué hago?”

Es habitual que la primera oferta llegue a la baja. No lo vivas como un ataque. Responde con hechos: comparables vendidos, estado real, mejoras, orientación, extras. Muchas operaciones cierran a mitad de camino entre tu precio y la primera oferta… siempre que tu salida fuese razonable.

4.6. Qué suma y qué no

• Suma mucho: luz natural y orientación, terraza utilizable, altura con ascensor, cocinas/baños en buen estado, ventanas eficientes.
• Suma poco: detalles decorativos caros que no mejoran el uso, domótica básica.
• Resta si no lo arreglas: humedades sin resolver, instalaciones viejas, ruidos constantes, derramas inminentes sin explicar.

4.7. Señales para ajustar sin precipitarte

• Silencio (pocas consultas): precio alto o anuncio confuso → revisa y ajusta una vez, no cada tres días.
• Muchas visitas y ninguna oferta: suele ser precio alto o hay objeciones que no has resuelto (estado, ITE, ruido).
• Mucho interés inmediato y varias ofertas altas: quizá saliste demasiado bajo. Todavía puedes reconducir en la negociación si no has aceptado.

4.8. Precio y tiempos

Un precio realista acorta plazos y evita problemas con la tasación del banco del comprador. Si el banco valora cerca de tu precio, la hipoteca fluye y la operación no se cae por financiación.

4.9. Regla sencilla para no atascarte

Si en 14 días no hay visitas de calidad, mejora el anuncio y ajusta el precio una sola vez. Observa una semana más. Mejor un cambio pensado que diez retoques nerviosos.

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Documentos sin líos (qué pedir, cuándo y para qué)

La mayoría de tropiezos en una venta no pasan en internet: pasan al final, en notaría, cuando falta “ese papel” que nadie pidió a tiempo. Evitamos eso con orden. No necesitas ser jurista: necesitas saber qué pedir y cuándo. Estos son todos los trámites para comprar un piso entre particulares.

5.1. La carpeta base del vendedor (imprescindibles)

• DNI/NIE en vigor.
• Escritura de propiedad (tu título).
• Nota simple actualizada (muestra cargas y titulares).
• CEE – Certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar y vender).
• IBI del año (y mejor también el anterior) + referencia catastral.
• Recibos de comunidad al día y certificado de deudas (lo que llamamos “deuda cero”).
• Catastro comprobado (que los datos coincidan con la realidad).
• Cédula de habitabilidad si tu comunidad autónoma la exige (por ejemplo, Cataluña).
• ITE / Certificación del edificio si por antigüedad corresponde (sobre todo en ciudades grandes).

Idea práctica: piensa en una carpeta única (física o digital). Todo lo que el comprador o el notario puedan pedir, ya está dentro.

5.2. Si tienes hipoteca (qué añadir)

• Certificado de deuda pendiente emitido por tu banco (con fecha reciente).
• Si vas a cancelar en la firma: coordinación con el banco para la cancelación registral (notaría lo gestiona, pero mejor que el banco esté avisado).
• Si barajas subrogación (que el comprador herede tu préstamo): contacto con el banco y condiciones por escrito.
• Si usas hipoteca puente: el banco te pedirá hitos y plazos; tenlos claros.

5.3. Cuándo pedir cada cosa (para no correr al final)

• CEE y nota simple: antes de publicar tu anuncio.
• Certificado de deudas de la comunidad (“deuda cero”): cuando tengas interés serio o vayas a firmar arras (no lo dejes para dos días antes de la notaría).
• Certificado de deuda de la hipoteca: en cuanto aceptes oferta condicionada a financiación o sepas que cancelarás en firma.
• Cédula de habitabilidad (si aplica) y ITE: cuanto antes. Si están caducadas o toca pasar inspección, lleva tiempo.
• IBI y catastro: tenlos listos desde el principio; te los pedirán para cálculos e identificación.

5.4. Para qué sirve cada documento (en cristiano)

• Nota simple: dice de quién es el piso y qué “mochilas” lleva (hipoteca, embargos, servidumbres).
• Escritura: prueba que eres dueño y cómo lo adquiriste (compraventa, herencia, etc.).
• CEE: te sitúa en una letra energética; sin él, te pueden sancionar y no deberías anunciar.
• IBI: acredita pagos y da el valor catastral (clave para plusvalía).
• Certificado de deudas: asegura al comprador que no hay deudas con la comunidad.
• Catastro: ficha técnica (superficie, uso, referencia). Comprueba que coincide con lo que vendes.
• Cédula (donde exista): acredita que la vivienda es habitable; notaría suele pedirla.
• ITE: radiografía del edificio; si hay obras programadas o derramas, mejor explícalo antes de la visita.

5.5. Particularidades por zona (ejemplo frecuente)

• Cataluña / Barcelona: la cédula de habitabilidad es un clásico en las firmas. Comprueba vigencia; si caducó, tramítala.
• Edificios antiguos (Madrid, Valencia, etc.): revisa si hay ITE reciente y si existen reparaciones en marcha. No lo escondas: aclararlo te evita problemas al final.

5.6. Errores típicos que retrasan (y cómo evitarlos)

• Confiarse con el CEE (“lo saco luego”): pídelo al principio.
• Nota simple vieja: pide una actual (reciente) cuando haya oferta seria.
• Certificado de comunidad a última hora: depende del administrador; pide con margen.
• Cédula caducada (donde es obligatoria): detecta pronto si hay que renovar.
• Descuadres catastro–escritura: si ves diferencias notables de metros o uso, consúltalo cuanto antes para no encontrarte un bloqueo el día D.

5.7. ¿Y si falta algo el día de la firma?

Lo ideal es que no pase. Pero si ocurre:

• Notaría puede retener dinero (una “provisión”) hasta que se aporte el papel faltante (por ejemplo, la cancelación registral de la hipoteca).
• Si falta algo esencial (CEE, cédula en CCAA donde es obligatoria), la firma puede aplazarse. Mejor prever que improvisar.

5.8. Señales de que “vas con todo”

• Eres capaz de enviar hoy una carpeta con todos los documentos a quien te lo pida.
• Al comprador le resuelves dudas con papeles, no con promesas.
• El notario, cuando ve tu documentación, no te pide nada más relevante (o solo detalles menores).

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El anuncio honesto que trae compradores de verdad – Trucos caseros para vender una casa

Un buen anuncio no es “poner cuatro fotos y ya”. Es contar la verdad de tu vivienda de forma clara y atractiva para que quien venga a verla sea, de verdad, un posible comprador. Menos ruido, menos paseos, más opciones reales.

6.1. Lo que decide el clic: portada y primeras líneas

Portada (la primera foto): salón luminoso o estancia más amplia, bien encuadrada, cortinas abiertas y líneas rectas (no inclines el móvil).

Segunda y tercera foto: cocina y baño principal impecables. Si hay terraza usable, entra en el top 3.

Título: zona + tipología + 2 ganchos reales (no humo).

• Ejemplos:
  • “Piso exterior con ascensor y terraza a patio de manzana – [Barrio]”
  • “3 habitaciones reformado, luz de mañana y trastero – [Calle/Plaza]”

Primer párrafo (3–4 frases): qué es, cómo se vive y por qué interesa. Nada de adjetivos vacíos.

• Estructura útil: tipo + m² útiles + altura/ascensor + orientación + 2 ventajas claras (luz/terraza/estado) + entorno inmediato (metro/colegio/parque).

6.2. Fotos: lista mínima que funciona

• Salón (2–3 tomas desde esquinas opuestas).
• Cocina (encimera despejada; 1 general + 1 detalle si está reformada).
• Baño principal (limpio, mampara y grifería brillantes).
• Dormitorio principal (cama hecha, mesillas despejadas).
• Dormitorio secundario (función clara: dormitorio/oficina).
• Terraza/balcón (si se usa de verdad).
• Entrada y pasillos (para entender recorrido).
• Fachada/portal (cuidado si hay obras; cuéntalo luego).
• Entorno (parque/estación/servicios a <5 min).
• Plano como imagen final (aunque sea sencillo).

Regla simple: “una foto por esquina y una frontal” por estancia. Luz natural siempre que sea posible.

6.3. Plano: tu mejor filtro

Aunque sea básico, ayuda al comprador a visualizar si la distribución encaja con su vida. Marca m² útiles, orientación y anchos relevantes (pasillos, puertas). Si hay trastero/parking, indícalo.

6.4. Cómo escribir el texto (guion limpio)

1. Ficha técnica: m² útiles, altura, ascensor, exterior/interior, nº de habitaciones y baños.
2. Valor real: luz/terraza/estado/almacenaje/eficiencia (ventanas recientes, caldera nueva).
3. Entorno: metro/bus, colegios, zonas verdes, supermercados, centros de salud.
4. Transparencias: ITE pasada o pendiente, gasto de comunidad aproximado, derramas si las hay.
5. Disponibilidad: plazos razonables para visita y firma (sin prometer imposibles).

No prometas “vistas espectaculares” si se ve un patio. La sinceridad evita devoluciones emocionales en la visita.

6.5. Qué plataformas usar (sin perderte)

• Portales grandes: dan alcance y comparación directa con tu “competencia”.
• Apps de barrio/vecindario: buena reacción para pisos familiares o de ticket medio.
• Redes sociales personales/grupos locales: utilidad para dar a conocer, pero evita debates; mantén la información en el anuncio.
• Cartelería física (finca y comercios cercanos): aún funciona en zonas muy locales.

Publica el mismo día en todos los canales para concentrar interés la primera semana.

6.6. Horarios y ritmo de publicación

• Mejores horas para subir: tarde-noche entre semana (19–22 h) y primeras horas del sábado.
• Renueva con cabeza: actualiza fotos si mejoras la puesta en escena; no “muevas” el anuncio cada día sin cambios reales.

6.7. Cómo contestar sin convertirte en call center

Antes de dar fecha de visita, resuelve tres dudas clave por mensaje:

1. ¿Compra al contado o con hipoteca?
2. Si con hipoteca: ¿ha hablado con su banco?
3. ¿Qué plazo de compra maneja?

Respuestas cortas, educadas y claras. Evita discusiones públicas; la información importante, por mensaje privado.

6.8. Qué contar… y qué no ocultar

• Cuenta: estado real (si cocina/baño son de 2010, dilo), orientación, ruido puntual, gasto de comunidad aproximado, si hay ascensor o no, si la ITE está pasada o pendiente.
• No ocultes: humedades sin resolver, derramas aprobadas, problemas de vecindad. Si lo ocultas, volverá en forma de oferta agresiva o retirada.

6.9. Señales de que el anuncio está “redondo”

• Te escriben preguntando cosas específicas (no genéricas).
• Piden plano o hacen preguntas sobre distribución (signo de interés real).
• Las primeras visitas llegan la primera semana sin que tengas que perseguir a nadie.

6.10. Seguridad básica cuando enseñas

• No compartas datos sensibles por WhatsApp (escritura, DNI).
• Durante las visitas, guarda objetos de valor y documentos personales.
• Si vives solo/a, intenta que alguien más esté en casa en el primer pase o avisa a un vecino.

6.11. Errores frecuentes en anuncios (y cómo arreglarlos)

• Fotos con contraluces y verticales torcidas → repite con luz de mañana y móvil recto; si puedes, usa gran angular.
• Texto vacío (“piso espectacular”) → reemplaza por datos concretos y ventajas reales.
• No decir gastos → incluye gasto de comunidad aproximado y situación de ITE: transmite confianza.
• Ocultar defectos → nómbralos y, si están solucionados, adjunta factura o explica la intervención.

6.12. Deja que la IA te haga la descripción (rápido y sin complicarte)

Si no te apetece escribir, hoy puedes subir 8–10 datos de tu vivienda y tu barrio y dejar que la IA te devuelva un texto listo para publicar (claro y honesto). ¿Qué datos conviene pasarle?

• Vivienda: m² útiles, nº de habitaciones/baños, altura y si hay ascensor, exterior/interior, orientación (mañana/tarde), estado (reformado / para actualizar), extras (terraza, trastero, parking), eficiencia (ventanas/climatización).
• Edificio: año aproximado, ITE pasada o pendiente, gastos de comunidad orientativos.
• Entorno real: líneas de metro/bus, colegios, parques, supermercados, centros de salud, ruidos puntuales si los hay.
• Disponibilidad: plazos razonables para visitas y firma (sin prometer imposibles).

Pídele algo así (copias, rellenas y pegas):

“Escribe una descripción clara y honesta para un anuncio inmobiliario en España. Piso en [barrio/ciudad], [m² útiles], [nº hab] y [nº baños], [altura] con [ascensor/sin ascensor], [exterior/interior] con orientación [x]. Estado [reformado/para actualizar]. Extras: [terraza/trastero/parking]. Edificio [año aprox.], ITE [pasada/pendiente]. Gasto de comunidad [€ aprox./mes]. Entorno: [metro/bus], [colegios], [parques], [supermercados]. Evita adjetivos vacíos, incluye datos concretos y menciona con transparencia [cualquier pega real: ruido puntual/derrama aprobada/etc.]. Tono cercano y profesional. 120–180 palabras.”

Muy importante: la IA no debe inventar. Revísalo en 2 minutos y ajusta cualquier dato. Mejor una descripción sencilla y cierta que una “épica” que luego se viene abajo en la visita.

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Visitas con filtro (menos paseos, más opciones reales)

Tu tiempo vale. No necesitas enseñar tu casa a medio barrio: necesitas pocas visitas y buenas. Con un poco de método, filtras a curiosos, evitas escenas incómodas y te quedas con personas que pueden y quieren comprar. Vender un piso sin inmobiliaria es más fácil de lo que crees

7.1. Antes de quedar: tres preguntas que lo cambian todo

Hazlas por mensaje o teléfono siempre antes de dar cita:

1. ¿Compra al contado o con hipoteca?
2. Si es con hipoteca, ha hablado con su banco o tiene preaprobación?
3. ¿En qué plazo quiere comprar? (este mes, 2–3 meses, “sin prisa”).

Si alguien se molesta por estas preguntas, no pasa nada: te ahorra tiempo. Un comprador real las entiende.

7.2. Cómo organizar el día de visitas (sin volverte loco/a)

• Agrupa: mejor dos franjas cerradas (ej., sábado 11:00–13:00 y 16:00–18:00) que diez microcitas.
• Ventila y prepara la casa 15 min antes (luz, orden, silencio visual).
• Ten a mano: plano impreso, gasto de comunidad aproximado, año de caldera/ventanas, si hay ITE pasada o pendiente.
• Mascotas y peques: si puedes, que no estén en casa en el primer pase. Evita distracciones.

7.3. Guion sencillo para enseñar (recorrido que convence)

1. Entrada y salón (la foto mental del día a día).
2. Cocina y baño (limpios, sin objetos).
3. Dormitorios (principal primero, luego secundarios).
4. Terraza/galería si existe (solo si es usable).
5. Fachada/zona común (sin prometer lo que no es).
6. Plano sobre la mesa para repasar medidas y posibles usos.

Habla de usos, no de adjetivos: “Aquí entra cama de 1,50 y armario de 60”, “esta pared admite estantería sin comer paso”, “sol de mañana en salón”.

7.4. Lo que sí debes contar (y lo que no debes ocultar)

• Sí: orientación, gasto de comunidad aproximado, si hay ascensor, reformas con fecha, ITE pasada o pendiente, ruidos puntuales (colegio, bar en fin de semana).
• No ocultes: humedades antiguas (di cómo se arreglaron), derramas aprobadas, diferencias catastro–escritura si existieran. La verdad hoy evita ofertas agresivas mañana.

7.5. Seguridad y privacidad básicas

• Documentos personales y objetos de valor, guardados.
• No entregues copias de escrituras ni DNI en visitas.
• Si enseñas solo/a, avisa a alguien de las franjas de visita o pide que te acompañen.

7.6. Señales de interés real (y qué hacer)

• Preguntas concretas: medidas de habitación, orientación, gasto de comunidad, fechas de firma.
• Piden segundo pase o traer a alguien (pareja, madre, técnico).
• Hablan de financiación (tasación, banco). Cuando veas estas señales, ofrece segunda visita más tranquila para resolver dudas y hablar de tiempos.

7.7. Señales de que no es su piso (y también está bien)

• Comentarios genéricos sin preguntas (“ya te diré”).
• Se van en menos de 5 minutos.
• Quieren “otra cosa” (terraza grande si no tienes, ascensor cuando no hay). Agradece su tiempo y pasa página. No todo encaja con todos.

7.8. Objeciones típicas y respuestas que ayudan

• “La cocina es antigua.” → “Sí, está para actualizar. He ajustado precio respecto a otras reformadas de la zona.”
• “No tiene ascensor.” → “Correcto. Hemos comparado solo con pisos del mismo tipo y altura.”
• “Oigo algo de ruido.” → “Por las tardes hay más movimiento; por la noche es tranquilo. Prefiero contarlo que callarlo.”

Regla: reconoce la objeción y aporta un dato (precio ajustado, comparables, uso real).

7.9. Segundo pase y documentación que se puede enseña

• Plano, nota simple reciente (puedes mostrar, pero sin enviar copias completas aún), IBI para ver valor catastral, certificado energético.
• Nada de datos sensibles (DNI, números de cuenta) antes de un acuerdo serio.

7.10. Una libreta (o notas del móvil) te ahorra disgustos

Tras cada visita, apunta en 30 segundos:

• Nombre y teléfono.
• Si compra al contado/hipoteca.
• Plazo que maneja.
• 1–2 objeciones que mencionó. En 24–48 h, decide si le ofreces segundo pase o si no encaja.

7.11. ¿Y si coinciden dos interesados?

• Sé claro y respetuoso: “Hay otra persona interesada; recogeré propuestas hasta el lunes a las 12:00”.
• Pide que incluyan precio, plazo de firma y condición de financiación (si la hay).
• Decide por conjunto: a veces menos precio + mejor plazo/financiación sólida es el mejor trato.

7.12. Errores que cansan (y cómo evitarlos)

• Enseñar sin filtro previo → aplica las tres preguntas.
• Hacer visitas sueltas toda la semana → agrupa en dos franjas.
• Discutir gustos → vuelve a hechos (medidas, orientación, comparables).
• “Ya me dirás” eterno → agenda o descarta; no te quedes en tierra de nadie.

7.13. Cierre de visita que deja buen sabor

Termina siempre con algo así:

“Si os encaja, puedo enviaros el plano y resolver dudas. Si necesitáis un segundo pase más tranquilo, lo vemos esta semana. Y si no es vuestro piso, sin problema: gracias por venir.”

Ser amable y claro te trae de vuelta a quien sí encaja y te quita ruido del resto.

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Negociación sin dramas (cómo llegar a un “sí” limpio)

Negociar no es pelear por cada euro; es encajar intereses con calma y datos. Si has preparado bien la vivienda, fijado un precio realista y filtrado las visitas, esta fase fluye. Aquí tienes un método sencillo que funciona.

8.1. Tu “número suelo” y tus prioridades (decidir antes de negociar)

Antes de recibir ofertas, ten claros dos puntos:

• Tu mínimo razonable: la cifra por debajo de la cual prefieres no vender. Escríbela.
• Tus prioridades además del precio: fecha de firma, dejar muebles/electrodomésticos, tiempo para mudarte, condición de financiación del comprador. Esto te evita decidir “en caliente”.

8.2. Cómo leer una oferta (no te quedes solo en el número)

Mira conjunto, no solo precio:

• Precio propuesto.
• Plazo de firma (¿te encaja?).
• Financiación: al contado, con hipoteca ya preaprobada o “pendiente de hablar con el banco”.
• Condiciones: si piden muebles, arreglos o una reparación concreta. A veces una oferta algo más baja pero con firma rápida y financiación sólida es mejor que una alta que se caerá en dos meses.

8.3. Responder sin enfadarte (guion breve)

Cuando la oferta sea baja, evita el choque. Responde con hechos:

• “Gracias por la propuesta. He revisado comparaciones de la zona con m² y estado similares. Publicamos en porque el rango de ventas reales está entre [a–b]. Puedo moverme a [tu contraoferta] si mantenemos firma en [fecha aproximada] y sin cambios en condiciones.”

Hablas de datos, no de emociones.

8.4. Tácticas sencillas que suman

• Plazo a cambio de precio: si puedes esperar, quizá aceptas algo menos. Si necesitas cerrar ya, pide ajustar un poco al alza.
• Muebles/electrodomésticos: pueden ser moneda de cambio. Si al comprador le sirven, se evita gastos y tú ahorras tiempo.
• Visitas agrupadas + plazo de propuestas: si hay varios interesados, fija una fecha límite (por ejemplo, “recibo propuestas hasta el lunes a las 12:00”) y decide después. Transparente y sin subastas agresivas.

8.5. “Regate fuerte” (10–20 % abajo): qué hacer

Es normal que la primera oferta “pruebe”. Mantén el marco de comparables y tu mínimo razonable. Si te proponen muy por debajo:

• Reafirma el valor con datos (estado, luz, extras).
• Ofrece una pequeña mejora en plazos o algún mueble útil… si te compensa.
• Si no hay encaje, agradece y cierra la puerta con respeto. Evita desgastarte.

8.6. Dos interesados a la vez (gestión cuidadosa)

• Sé claro: “Hay otra persona valorando la compra. Para ser justos, recibiré propuestas hasta [día/hora].”
• Pide que incluyan precio, plazo, financiación (contado/hipoteca) y condiciones.
• Elige por conjunto y comunica tu decisión con educación. No entres en juegos de “subir de 1.000 en 1.000”.

8.7. Comprador con hipoteca: tiempos reales

• Tasación: 5–10 días laborables.
• Aprobación definitiva: 2–4 semanas según banco.
• Firma: 30–60 días desde arras es un plazo sensato. Si el comprador necesita financiación, déjalo escrito luego en las arras como condición (si el banco no concede, el contrato se resuelve sin penalización). Evita promesas verbales.

8.8. Riesgo de tasación por debajo del precio

Puede pasar. Dos salidas:

• Rebajar una parte para acercarte a la tasación si el resto te compensa (plazos, seguridad).
• Mantener precio y que el comprador aporte más ahorro. Decídelo según tus prioridades. Por eso es importante que tu precio de salida fuese realista.

8.9. Dejar constancia por escrito (evita malentendidos)

Tras cada conversación, envía resumen por mensaje o correo: precio acordado “salvo firma”, plazo estimado de escritura, qué muebles quedan, si habrá condición por hipoteca. No es un contrato, pero ordena y evita confusiones.

8.10. Señales de que ya está “para cerrar”

• Precio y plazos encajan.
• El comprador entiende el estado real (no espera “magia” en la segunda visita).
• Si hay hipoteca, muestra preaprobación o ya ha iniciado tasación. En ese punto, no alargues la negociación por inercia: lo siguiente son arras.

8.11. Qué NO hacer (para no arrepentirte)

• Negociar “por WhatsApp” a salto de mata con diez personas a la vez.
• Cambiar tus condiciones cada día (parece inseguridad).
• Aceptar un precio irreal por miedo a perder al comprador.
• Ocultar información esperando “rematar luego”. Se volverá en tu contra.

8.12. Cierre elegante

Si aceptas: “Perfecto, avancemos a un borrador de arras con estos puntos y calendario de pasos (tasación, firma).”

Si no: “Gracias por el interés. Con lo que necesito en precio y plazos, no puedo aceptarla. Si cambian circunstancias, me dices.”

Negociar así ahorra tiempo, preserva el buen trato y te acerca a un sí que llega a notaría sin sobresaltos.

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¿Se puede hacer una reserva antes del contrato de arras?, ¿Cómo vender un piso sin inmobiliaria? (2da parte)

Sí, se puede. La reserva es un paso opcional que algunas personas utilizan antes de firmar las arras, pero solo tiene sentido si se hace bien. A continuación te explico cuándo usarla, cómo hacerla y cómo afecta al precio final.

1. ¿Qué es la reserva y en qué se diferencia de las arras?

La reserva es un acuerdo previo para que el vendedor retire el piso del mercado durante unos días mientras el comprador confirma algún aspecto (por ejemplo, financiación o revisión de documentación).

Las arras ya son un contrato firme de compraventa, con señal más alta y consecuencias legales si alguna parte se echa atrás.

Por tanto:

• La reserva solo “bloquea” la vivienda temporalmente.
• Las arras comprometen realmente la operación.

2. ¿Cuándo tiene sentido firmar una reserva?

Solo es útil cuando el comprador está interesado, pero necesita unos días para confirmar algo importante antes de firmar arras.
Si el comprador ya está decidido y dispone de medios, es mejor pasar directamente al contrato de arras.

3. ¿Cómo debe hacerse una reserva correctamente?

Debe firmarse un documento sencillo por escrito, no basta un acuerdo verbal ni un Bizum sin contrato.

Ese documento debe indicar:

• La identidad de comprador y vendedor.
• La vivienda objeto de la reserva.
• La cantidad entregada (normalmente entre 1.000 € y 3.000 €).
• El plazo máximo para firmar el contrato de arras (por ejemplo, 7 o 10 días).
• Qué ocurre con el dinero si una de las partes decide no seguir adelante.
• Que la cantidad entregada se descontará del importe que se entregue en las arras.

No es necesario un abogado si se redacta con claridad, pero sí es imprescindible dejarlo todo por escrito.

4. ¿La cantidad de la reserva se descuenta del precio final?

Sí. Lo habitual es que el importe entregado en la reserva se reste del dinero que se pagará en el contrato de arras, y a su vez las arras se descuentan del precio total de compraventa.

Ejemplo: si las arras son 10.000 € y ya se pagaron 2.000 € en reserva, en el contrato de arras solo se entregan 8.000 € más.

5. Aspectos importantes a tener en cuenta

• La reserva debe tener un plazo corto (5 a 10 días como máximo).
• Debe quedar claro qué ocurre si el comprador o el vendedor no continúan.
• Si no se establece por escrito, se generan conflictos.
• Una reserva mal hecha es fuente de problemas; una bien redactada es útil para ganar unos días sin comprometer toda la operación.

Por lo tanto

La reserva no es obligatoria y no sustituye al contrato de arras.
Es solo una herramienta temporal para bloquear la vivienda mientras se prepara la firma de arras.
Puede utilizarse sin intermediarios, siempre que quede por escrito, con plazo definido, condiciones claras y descuento posterior del importe pagado.

En la mayoría de casos, lo más eficiente es ir directamente al contrato de arras.
La reserva solo debe emplearse cuando existe una razón justificada y se redacta de forma correcta y profesional.

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Arras claras (el puente seguro hacia la notaría)

Las arras son el contrato donde ambas partes dejan por escrito el acuerdo básico: precio, plazos y condiciones. Aquí es donde se evitan (o se crean) la mayoría de los problemas. Mejor hacerlo simple, verdadero y completo. Recuerda que siempre es aconsejable contactar con un abogado experto en tu zona para que redacte el contrato. Un gasto menor de 200 a 400 euros bien invertidos.

9.1. ¿Qué son y para qué sirven?

Un contrato privado con una señal de dinero que fija:

• Quién compra y quién vende (datos completos).
• Qué vivienda (descripción y referencia catastral si la tienes).
• Precio total y importe de la señal.
• Fecha límite de escritura (con colchón realista).
• Condiciones si las hay (por ejemplo: que concedan hipoteca).
• Reparto de gastos (quién asume qué).
• Qué pasa si alguien no cumple.

Con arras bien hechas, llegas a notaría con paz: no hay sorpresas de última hora.

9.2. Tipos de arras (y cuál usar)

• Penitenciales (las más habituales): Permiten desistir a cambio de la señal.
  • Si falla el comprador, pierde la señal.
  • Si fallas tú, devuelves el doble. Son claras y evitan discusiones eternas.
• Confirmatorias: No prevén desistir pagando. Si alguien incumple, la otra parte puede exigir cumplimiento o indemnización (pleitos más largos).
• Penales: Parecidas a confirmatorias, fijan una penalización concreta por incumplir.

Para una venta entre particulares, lo normal y más práctico son arras penitenciales bien redactadas.

9.3. ¿Cuánto dar como señal?

Depende del precio y de la zona, pero un rango sano suele ser entre el 5% y el 10% del precio.

• Señales demasiado bajas facilitan “cambios de opinión”.
• Señales descomunales pueden bloquear al comprador sin necesidad.

9.4. Plazos realistas (no te pegues un tiro en el pie)

Piensa en tiempos reales, no optimistas:

• Tasación: 5–10 días laborables desde que se pide.
• Aprobación de hipoteca: 2–4 semanas (a veces más según banco).
• Coordinación de notaría: 1–2 semanas con papeles listos.

Conclusión: fija 30–60 días para firmar. Si el comprador va con financiación “justa”, mejor 60–90 días y todos tranquilos.

9.5. Condición por financiación (la cláusula que evita líos)

Si el comprador necesita hipoteca, escríbelo así, sin rodeos:

• “Este contrato queda condicionado a la concesión de financiación por importe aproximado de [importe o %]. Si el banco no concede la hipoteca antes del [fecha], las partes podrán resolver el contrato y el vendedor devolverá la señal recibida, sin penalización para el comprador.”

Esto evita peleas si el banco no llega. Y si llega, todos siguen.

9.6. Qué debe quedar por escrito (lista corta y clara)

• Identificación completa de ambas partes.
• Descripción de la vivienda (dirección, planta, trastero/parking si existen).
• Precio total en números y letras.
• Señal entregada (importe y medio de pago).
• Fecha tope de firma (día/mes/año).
• Condiciones (financiación, entrega amueblado, alguna reparación menor si se acuerda).
• Reparto de gastos (compraventa, cancelación de hipoteca si la hay).
• Consecuencias de incumplir (penitenciales: perder señal o devolver el doble).
• Firmas y, si quieres más seguridad, testigos o reconocimiento de firmas en notaría.

9.7. Reparto de gastos (aclararlo ahora evita broncas luego)

• Escritura de compraventa: por costumbre, la paga el comprador.
• Cancelación de tu hipoteca (si existe): la asume el vendedor.
• Gestoría: quien la contrata.
• IBI y suministros: prorrateo según fecha de firma (que conste).

Escribe el reparto en las arras. Nada de “ya lo vemos”.

9.8. ¿Y si hay muebles o electrodomésticos?

Si quedan, enuméralos al final del contrato o en anexo (frigorífico, lavadora, armario del dormitorio, etc.). Evita malentendidos de última hora.

9.9. Señal con transferencia o en efectivo (seguridad y rastro)

• Lo más limpio es por transferencia a la firma del contrato.
• Si hay efectivo, deja constancia escrita del recibí (importe, fecha, DNI).
• Adjunta justificante al contrato. Guardad ambos una copia.

9.10. Si tú tienes hipoteca: encájalo para que no se caiga

• Añade una línea que diga que en notaría parte del precio irá a cancelar la deuda con tu banco y que cualquier provisión de fondos necesaria se detraerá del importe a recibir.
• Si cabe la opción de subrogación (el comprador hereda tu préstamo), deja constancia de que está pendiente de aprobación del banco.

9.11. Cambios de fecha (vida real)

Puede pasar que alguien necesite una semana más. Lo sensato:

• Se firma anexo con la nueva fecha y se mantiene todo lo demás.
• Si el retraso es por falta de papeles previsibles (por ejemplo, no pediste a tiempo un certificado), asume tu parte sin culpar al otro.

9.12. Señales de arras “sanas”

• El texto se lee entero y se entiende.
• Refleja lo que ya hablasteis (no “sorpresas”).
• Las fechas son posibles y tienen colchón.
• Hay teléfonos y correos de ambas partes para coordinar todo.

9.13. Lo que NO hacer

• Firmar arras sin haber mirado nota simple, CEE o certificados que sabes que te van a pedir.
• Poner fechas imposibles “para presionar”. La presión rompe contratos.
• Hacer un corta–pega de internet sin adaptarlo a vuestra situación (financiación, muebles, plazos).
• Aceptar “palabras” en vez de escribir condiciones claras.

9.14. De arras a notaría: mini–calendario útil

1. Semana 1: arras firmadas y tasación pedida (si hay hipoteca).
2. Semanas 2–3: aprobación bancaria y papeles finales listos (certificados, deuda 0, etc.).
3. Semanas 4–8: coordinación de notaría, revisión de borrador y firma.

Con arras claras y plazos realistas, el resto es rodar. La venta sigue su curso sin sustos.

9.15 Cómo hacer un pago seguro entre particulares al vender un piso

Cuando se vende una vivienda entre particulares, el pago debe hacerse de forma segura, trazable y con constancia legal.
El lugar correcto para realizar el pago es la notaría el día de la firma, y el medio de pago debe quedar reflejado en la escritura.

Existen tres métodos seguros aceptados por notarías y bancos. Este es el orden de preferencia en la práctica:

1.Transferencia OMF (Orden de Movimiento de Fondos)

Es la transferencia bancaria más utilizada hoy en día en compraventas.

Qué es
Una transferencia urgente que se tramita a través del Banco de España.
Se liquida el mismo día hábil y no se puede revertir una vez cursada.

Por qué se usa en compraventas

• Llega el mismo día.
• Es segura e irrevocable.
• Puede enviarse parte del dinero directamente al banco del vendedor para cancelar su hipoteca.
• El justificante se incorpora a la escritura como medio de pago.

Cómo se realiza paso a paso

1. Pactarlo con la notaría
   Cuando la notaría solicita los datos para preparar la escritura, hay que indicar:
   “El pago se realizará mediante transferencia OMF.”
   Así lo incluyen en la minuta (borrador).
2. Avisar al banco del comprador
   El comprador debe contactar con su banco 2-3 días antes de la firma y solicitar:
   • Una transferencia OMF para el día y hora de la firma.
   • Confirmación de comisión, hora límite y justificante.
3. Ejecutar la transferencia en la notaría
   Durante la lectura de la escritura, el comprador ordena la OMF (o la tiene programada para ese momento).
   El banco emite un justificante oficial.
   El notario incorpora esa referencia a la escritura.
4. El vendedor recibe el dinero
   En muchos casos, aparece en la cuenta el mismo día.
   En cualquier caso, el justificante garantiza que el pago ha sido realizado formalmente.

2. Cheque bancario nominativo

Es el método tradicional, aún muy utilizado.

Qué es
Un cheque emitido por el banco del comprador, a nombre del vendedor, con fondos garantizados y bloqueados.

Cómo se utiliza

• El comprador lo solicita a su banco antes de la firma.
• Lo entrega en la notaría.
• El notario registra número de cheque, emisor e importe en la escritura.
• El vendedor lo ingresa posteriormente en su banco.

Ventajas

• Alta seguridad.
• El cheque se valida en la propia notaría.

Inconveniente
Según el banco del vendedor, puede tardar 1 día en hacerse efectivo.

3. Transferencia SEPA inmediata

Transferencia instantánea (llega en segundos) que muchos bancos ya ofrecen.

Cuándo se puede usar

• Si ambos bancos admiten transferencias inmediatas.
• Si la notaría acepta este método como medio de pago válido.
• Si el importe no supera los límites establecidos por el banco.

Advertencia
Algunas notarías no la aceptan en operaciones con hipoteca o importes elevados, porque no todas las transferencias inmediatas tienen el mismo nivel de irreversibilidad.
En caso de duda, es preferible OMF o cheque bancario.

Lo más importante: pactarlo antes de la firma

Nada se improvisa el día de notaría.
Todo debe estar acordado de antemano con la notaría y los bancos.

Debe estar claro antes de firmar:

• Qué medio de pago se utilizará (OMF, cheque, transferencia inmediata).
• IBAN del vendedor (verificado por notaría).
• Si hay hipoteca del vendedor: qué parte del dinero se envía directamente a su banco.
• Que el medio de pago aparezca en la minuta (borrador de la escritura).

Verificación del IBAN y seguridad

Antes de ordenar la transferencia:

• El comprador debe verificar el IBAN del vendedor por al menos dos vías (correo oficial de la notaría, llamada al despacho).
• No enviar/recibir IBAN por WhatsApp sin confirmar.
• Algunos bancos ya avisan si el nombre del titular no coincide con el IBAN. Conviene utilizar esta función cuando esté disponible.

Cómo se solicita a cada parte

Al notario:
“Confirmamos que el pago se realizará mediante transferencia OMF (o cheque bancario). Rogamos que se incluya este medio de pago en la escritura.”

Al banco del comprador (para OMF):
“Quiero ordenar una transferencia OMF el día __ a las __ horas, por __ euros, al IBAN __. Necesito el justificante oficial con referencia para la notaría.”

Al banco del comprador (para cheque):
“Necesito un cheque bancario nominativo a nombre de __ por __ euros para una compraventa en notaría.”

Qué refleja la escritura notaria

El notario dejará constancia de:

• El precio total.
• La forma de pago (OMF, cheque, etc.).
• Referencia de la transferencia o número de cheque.
• Si parte del dinero se destina a cancelar hipoteca.
• Declaración del vendedor de haber recibido el dinero.

Esto protege legalmente a ambas partes.

Para finalizar

Para un pago seguro entre particulares al vender un piso:

La forma más profesional y utilizada hoy es la transferencia OMF, porque es rápida, segura, se coordina con la notaría y queda reflejada en la escritura.

El cheque bancario nominativo sigue siendo una alternativa igual de válida y segura.

La transferencia SEPA inmediata puede funcionar en casos sencillos y si la notaría la acepta.

La clave no es solo el método, sino:

• Pactarlo antes.
• Incluirlo en la minuta.
• Verificar el IBAN y los importes.
• Adjuntar el justificante a la escritura.

Así, tanto comprador como vendedor tienen plena seguridad jurídica y económica, sin depender de terceros ni correr riesgos innecesarios.

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Vender con o sin hipoteca (tres caminos sencillos)

Vender sin hipoteca es más directo: compruebas cargas 0, llevas la documentación lista y firmas.

Vender con hipoteca tampoco es un drama: hay tres formas claras de hacerlo. Elige la que encaja con tus tiempos.

10.1. Si NO tienes hipoteca

• Revisa nota simple (debe figurar libre de cargas).
• Ten al día IBI y comunidad (y su certificado de deuda 0).
• Prepara el paquete de firma: escritura, CEE, ITE/cédula si aplica, catastro, DNI.

Con esto, el camino es directo a arras → notaría.

10.2. Si SÍ tienes hipoteca: tres vías

A) Cancelar la hipoteca en la firma (lo más habitual)

Qué es: parte del precio de venta se destina a saldar tu deuda, y notaría tramita la cancelación registral.

Pasos prácticos:

1. Pide al banco el certificado de deuda pendiente (reciente).
2. Avísale de la fecha aproximada de firma para que prepare su intervención (si envían apoderado o documentación).
3. En notaría, del cheque/transferencia del comprador se retiene lo necesario para cancelar; el resto te llega a ti.
4. Notaría/gestoría tramitan la cancelación en el Registro.

Cuándo elegirla: casi siempre. Es limpia y todos entienden el flujo del dinero.

B) Subrogación de deudor (el comprador hereda tu préstamo)

Qué es: el comprador asume tu hipoteca actual (mismo préstamo) y no constituye una nueva.

Pasos prácticos:

1. Comprador y banco analizan si le aceptan (ingresos, historial).
2. Si el banco da el ok, se pactan posibles cambios de condiciones (tipo, plazo, comisión).
3. En notaría se firma la compraventa y la subrogación.

Ventajas: el comprador puede ahorrar gastos frente a una hipoteca nueva.

Atención: depende de la aprobación del banco; inclúyelo como condición en las arras (“pendiente de aceptación bancaria”).

C) Hipoteca puente (si compras otra casa antes de vender esta)

Qué es: el banco te presta para la nueva vivienda mientras vendes la actual en un plazo pactado.

Pasos prácticos:

1. Habla con tu banco y define importe, plazo (meses) y cuotas durante el puente.
2. En las arras de la venta, marca fechas holgadas para no correr (tasación, escritura).
3. Vende con calma y cancela cuando recibes el precio de venta.

Cuándo elegirla: cuando ya has encontrado la nueva casa y no quieres malvender por prisa.

10.3. Qué debe reflejarse por escrito si hay hipoteca

• En arras:
  • Si habrá cancelación con parte del precio y, en su caso, provisión de fondos para gastos de cancelación.
  • Si se contempla subrogación, indícalo y añade pendiente de aprobación del banco del vendedor/comprador.
  • Fechas realistas (tasación 1–2 semanas, banco 2–4, firma 30–60 días).
• En la minuta de notaría (borrador):
  • Qué importe se destina a cancelar tu hipoteca.
  • Quién asume gastos de cancelación (lo normal: el vendedor).
  • Cuentas/medios de pago y cómo se acreditan (cheques/transferencias).

10.4. Señales de que lo estás gestionando bien

• Tienes ya el certificado de deuda del banco y una persona de contacto.
• Las arras recogen cómo se cancela o subroga y en qué plazos.
• La notaría dispone de todos los documentos con antelación y no te pide “lo imposible” dos días antes.

10.5. Lo que suele atascar (y cómo lo evitas)

• Pedir tarde el certificado de deuda → Pídelo en cuanto aceptes una oferta seria.
• Fechas optimistas en arras → Usa 60–90 días si el comprador va justo de financiación.
• Cambios de banco de última hora → Si el comprador cambia, revisad plazos; mejor anexo de arras que improvisar.

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Notaría sin sobresaltos (el día D, paso a paso)

La notaría es el final del camino. Si has hecho bien lo anterior, aquí no hay sorpresas. Aun así, conviene saber qué pasa, qué llevas y qué se firma. Verlo por dentro te da calma.

11.1. Qué hace realmente la notaría

• Comprueba identidades (DNI/NIE) y capacidad para vender/comprar.
• Revisa la vivienda: descripción, cargas, referencia catastral, anejos (trastero/parking).
• Lee la escritura: precio, forma de pago, entrega de llaves, repartos de gastos.
• Deja constancia del dinero: cheques/transferencias, cancelación de hipoteca si existe.
• Firma y envía copia telemática al Registro.

La notaría no compra por ti ni “te protege” de lo que no hayas aclarado antes. Es un árbitro que deja todo por escrito y con fe pública.

11.2. La “minuta” (borrador) que te quita nervios

Pide a la notaría la minuta (borrador de la escritura) unos días antes. Lée-la con un café y comprueba:

• Datos de vendedores y compradores (nombres, DNIs).
• Descripción de la finca (metros, anejos).
• Precio y medio de pago (cheques nominativos, transferencias).
• Si hay hipoteca: cuánto se destina a cancelar y cómo se acredita.
• Reparto de gastos y fecha de entrega/posesión.

Si algo no cuadra, lo dices. Es mejor ajustar el borrador que “arreglarlo” el mismo día.

11.3. Qué llevar de tu parte (lista corta y clara)

• DNI/NIE en vigor.
• Escritura de propiedad.
• Nota simple reciente (si la piden).
• CEE.
• IBI del año (y referencia catastral a mano).
• Certificado de deudas de comunidad (debe decir deuda 0).
• Cédula de habitabilidad si tu CCAA la exige; ITE si es relevante.
• Si tienes hipoteca: certificado de deuda y datos del banco para la cancelación.
• Llaves (todas las copias), mandos de garaje, tarjetas de acceso.
• Lecturas de contadores apuntadas (luz, agua, gas) o fotos hechas el mismo día.

11.4. El orden de la firma (cómo transcurre)

1. Recepción: os saludan, os piden DNIs y revisan documentación.
2. Lectura de la escritura: el notario repasa todo en voz alta; puedes parar y preguntar.
3. Aportación del dinero: se entregan cheques/justificantes de transferencia.
4. Cancelación de hipoteca (si la hay): se separa la parte del precio para saldar la deuda.
5. Firmas: primero vendedor, luego comprador (o como indique el notario).
6. Entrega de llaves y posesión: desde ese instante, la casa ya es del comprador.
7. Copias: te dan copia simple (o te la envían por email). La copia autorizada se pide si la necesitas.

11.5. Quién paga qué (para no discutir en la mesa)

• Escritura de compraventa: por costumbre, la paga el comprador.
• Cancelación de la hipoteca del vendedor: la paga el vendedor.
• Gestoría: quien la contrata (a veces el comprador).
• IBI y comunidad: prorrateo según la fecha de firma, tal y como hayáis pactado.

Si esto ya estaba en las arras, aquí no hay debate: solo se ejecuta.

11.6. Forma de pago y comprobantes (claridad y rastro)

• Lo más habitual: cheques bancarios nominativos y/o transferencias.
• Pide que el concepto sea claro. Guarda resguardos.
• Si parte del precio va al banco para cancelar tu hipoteca, el notario deja constancia y la gestoría se encarga del Registro.

11.7. Entrega práctica: llaves y contadores

• Entrega todas las llaves y mandos. Si queda alguna, indícalo por escrito y fija cómo y cuándo se entrega.
• Haz fotos de los contadores con la fecha. Facilitan cambios de titular.
• Si quedan muebles/electrodomésticos, que coincidan con lo pactado (mejor listado en arras o anexo).

11.8. Después de la firma (qué pasa con el papel)

• La notaría envía la escritura al Registro.
• Si hubo cancelación de hipoteca, la gestoría tramita su anotación.
• A ti te queda la copia y, si procede, el justificante de abono de la deuda.
• El comprador pagará sus impuestos (ITP o AJD según su caso). A ti, te toca luego el IRPF por la ganancia y, si procede, la plusvalía municipal (verás esto en el bloque de impuestos).

11.9. Qué puede retrasar y cómo prevenirlo

• Certificado de comunidad pedido tarde → Pídelo con margen.
• Cédula de habitabilidad caducada (CCAA donde es obligatoria) → Comprueba al inicio y tramítala si hace falta.
• Datos catastrales que no encajan → Revisa antes; si hay discrepancias grandes, consulta.
• Certificado de deuda de hipoteca de hace meses → Pide uno reciente.

11.10. Señales de que vas sobre raíles

• Ya tenías minuta leída y corregida.
• Llegas con carpeta completa y nada falta.
• El flujo del dinero está claro (quién cobra, cuánto va a la cancelación).
• Firmáis, intercambiáis llaves, fotos de contadores… y cada uno sigue su camino sin llamadas de “oye, faltaba…”.

Así se cierra una venta “limpia”: entendiendo qué pasa, preguntando lo que haga falta y sin improvisar en el último minuto.

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Impuestos del vendedor… ¿con gestoría o por tu cuenta? (sin líos)

Los impuestos existen, pero no tienes que gestionarlos tú si no quieres. En casi todas las firmas hay una gestoría “pegada” a la notaría que puede encargarse de presentarlos y pagarlos en tu nombre. No es obligatorio usarla (salvo que un banco del comprador lo imponga para su hipoteca), pero puede darte tranquilidad si vas justo de tiempo. Vamos a verlo claro.

12.1. ¿Qué hace exactamente la gestoría en una compraventa?

Aunque trabaja sobre todo para el comprador, también puede ayudarte a ti, vendedor, en:

• Plusvalía municipal (IIVTNU): preparar, presentar y pagar (si procede) en el ayuntamiento dentro de plazo.
• Coordinación con notaría y banco: cuadrar pagos, cancelación de hipoteca, provisiones y entrega de justificantes.
• Registro: ellos suelen tramitar la inscripción de la compraventa (parte del comprador) y la cancelación registral de tu hipoteca si se hace en la firma.

IRPF: no se paga en notaría. Se declara más tarde en tu Renta. La gestoría de notaría no suele llevar tu IRPF (eso es más de asesoría fiscal), pero sí puede darte los justificantes que luego necesitarás.

12.2. ¿Por qué te la ofrecen (a veces “con insistencia”)?

• Comodidad real: evitas plazos, formularios y visitas.
• Intereses económicos: notaría y gestoría suelen tener acuerdos. El servicio cuesta 200–400 € (a veces más), según provincia y tareas (cancelación, plusvalía, etc.).
• Con hipoteca del comprador: su banco suele exigir gestoría para controlar inscripción y pagos. Eso obliga al comprador, no a ti. Aun así, muchas veces aprovechan para ofrecerte también el trámite de tu plusvalía.

12.3. ¿Cuándo te conviene usarla?

• Vas justo de tiempo o no quieres pisar ventanillas.
• Hay hipoteca que cancelar y prefieres que un tercero cuadre importes y justificantes.
• Tu ayuntamiento tiene trámites poco claros y quieres ir “a tiro hecho”.

Qué pedirles siempre:

• Presupuesto desglosado (sus honorarios + tasas/aranceles).
• Justificante de presentación y, si hay pago, carta de pago de plusvalía.
• Copia de todo lo que registren o presenten.

12.4. ¿Cuándo puedes prescindir sin problemas?

• Compras sin hipoteca (no es tu caso como vendedor, pero contextualiza) o, como vendedor, si quieres gestionar tú la plusvalía.
• Basta con decir en notaría que no contratas gestoría para ese punto y que te entreguen copia de la escritura y de los documentos que necesites.

Es 100% legal. Alguno te pondrá cara rara, pero no pasa nada.

12.5. Si la plusvalía la haces tú (paso a paso sencillo)

1. Plazo: normalmente 30 días hábiles desde la firma (mira tu ayuntamiento).
2. Papeles: copia simple o autorizada de la escritura de venta, IBI (para el valor catastral), tu DNI, y el modelo de autoliquidación/declaración de la plusvalía (lo descargas de la web municipal).
3. Cálculo: algunos ayuntamientos dejan elegir entre método “objetivo” y “real”. Usa el más favorable (si no hubo incremento, puedes no pagar; acompaña justificantes).
4. Presentación y pago: telemática o presencial. Guarda el justificante (te lo pedirán si revisas IRPF).

Truco: mira la web de tu ayuntamiento; muchos tienen simulador y guía de documentos.

12.6. ¿Y el IRPF del vendedor?

• Qué es: tributa la ganancia (precio de venta − precio de compra − gastos/mejoras con factura).
• Cuándo: en tu Renta del año siguiente a la venta.
• Quién lo hace: tú mismo con el programa de la Renta o un asesor fiscal si el caso tiene miga (herencia, divorcio, obras grandes, reinversión).
• Qué conservar: escrituras de compra/venta, facturas de mejoras, justificantes de plusvalía presentada (o exenta), gastos de compra de su día (ITP/IVA, notaría, registro).

12.7. Cómo decidir (regla corta)

• Tiempo y tranquilidad > ahorro → Gestoría (pero con presupuesto claro y justificantes).
• Ahorro y control > tiempo → Hazlo tú (plusvalía) y guarda todo para el IRPF.

12.8. Checklist para no perder el hilo

• [ ] Sé quién presenta la plusvalía (gestoría o tú) y en qué plazo.
• [ ] Si hay gestoría, tengo presupuesto desglosado y me darán justificantes.
• [ ] Si la hago yo, sé qué modelo usar y dónde presentarlo.
• [ ] Guardo todo para la Renta (IRPF).

12.9. Señales de que lo llevas bien

• No te suenan campanas con “impuesto” sin saber quién lo presenta.
• Tienes prueba de presentación (plusvalía) o decisión de exención.
• Para la Renta, entras con papeles y números, no con “ya veré”.

Este es el punto: puedes delegar en la gestoría o gestionar tú. Lo importante es que lo elijas con información y que salgas de la notaría sabiendo quién hace qué y cuándo.

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Cronograma realista (tu plan de viaje, sin prisas pero sin pausas)

No todas las ventas duran lo mismo. Lo que necesitas es un orden y señales para saber si vas bien. Aquí tienes un plan sencillo por semanas, con variantes según tengas o no hipoteca.

13.1. Ruta estándar para vender un piso sin inmobiliarias (8–12 semanas)

Semana 1–2 · Preparar y documentar

• Pintura ligera y arreglos rápidos.
• Fotos y plano.
• Carpeta de documentos base: CEE, nota simple, IBI, comunidad, catastro, cédula/ITE si aplica.
• Si tienes hipoteca: pide certificado de deuda al banco (no esperes).

Semana 3 · Publicar y abrir consultas

• Anuncio completo en portales y apps de barrio + cartel “SE VENDE” si tu comunidad lo permite.
• Filtro por mensaje/teléfono (contado/hipoteca, preaprobación, plazos).
• Cierra dos franjas de visitas (fin de semana).

Semana 4 · Visitas y ofertas

• Visitas agrupadas.
• Si encaja alguien: segundo pase tranquilo.
• Llega oferta → respóndela con datos (comparables, estado).
• Acordado el trato → preparar arras.

Semana 5 · Arras y papeleo fino

• Firmas arras con señal y plazos realistas.
• Si el comprador va con hipoteca: pide tasación ya.
• Tú, si tenías hipoteca: coordina con el banco la cancelación o la subrogación.

Semanas 6–7 · Tasación, banco y papeles finales

• Tasación (5–10 días laborables).
• Aprobación definitiva (2–4 semanas desde arras).
• Certificado deuda 0 de comunidad y cualquier documento que falte.
• Borrador de notaría (“minuta”) para revisar con calma.

Semanas 8–12 · Firma en notaría

• Día D: lectura, pagos, cancelación si procede, llaves y fotos de contadores.
• Si lo deseas: la gestoría presenta tu plusvalía. Si no, hazlo tú dentro del plazo municipal.

13.2. Ruta rápida (4–6 semanas) — cuándo es posible

• Precio muy alineado con mercado, vivienda lista y documentos preparados desde el día 1.
• Comprador al contado o con preaprobación firme y tasación express.
• Hipoteca del vendedor inexistente o fácil de cancelar. Señal de realismo: si falta cualquiera de estos ingredientes, no fuerces una ruta rápida; romper plazos sale caro.

13.3. Ruta con hipoteca (60–90 días sensatos)

• Arras con colchón: 60–90 días.
• Tasación y aprobación del banco del comprador sin prisas.
• Coordinación de cancelación de tu hipoteca y provisión de fondos en notaría. Por qué funciona: evitas empujar a nadie al límite; menos nervios, menos riesgo de caída.

13.4. Semáforo de progreso (señales para ajustar)

• Verde (vas bien): en 14 días hubo visitas y al menos una conversación de oferta; notaría te envía minuta sin pedir papeles imposibles a última hora.
• Ámbar (ajusta): consultas pero pocas visitas → revisa anuncio y precio una sola vez; documentos que tardan (cédula/ITE) → anticípate.
• Rojo (cambio claro): dos semanas sin visitas de calidad → mejora fotos/copy y ajusta precio; retrasos del banco sin fecha → anexo de arras moviendo la firma, no improvises.

13.5. Vida real: mudanza, niños, mascotas, trabajo

• Bloquea dos tardes para arreglos y una mañana para fotos y plano.
• Prepara cajas rápidas por estancia (todo suelto dentro antes de visitas).
• Si teletrabajas: concentra visitas en dos franjas fijas por semana.
• Mascotas: comederos/camas fuera de vista y, si puedes, que no estén en el primer pase.

13.6. Después de firmar (miniagenda)

• Fotos de contadores el día D.
• Cambios de titularidad (agua, luz, gas) en la primera semana.
• Plusvalía presentada (gestoría o tú) dentro de plazo municipal.
• Para tu Renta del año siguiente: guarda escrituras y facturas (mejor en una carpeta digital).

13.7. Tu regla de oro

Orden antes que prisa. Si tienes el orden (pasos y papeles), la venta llega sin ruido. Si tienes prisa sin orden, aparecen los sustos.

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14. Errores que hacen perder dinero (y cómo esquivarlos)

No hay ventas perfectas, hay ventas bien llevadas. La mayoría de problemas se repiten. Si los conoces, los evitas. Aquí va la lista negra—y justo al lado, la salida de emergencia.

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Glosario llano (para no perderse en palabras raras)
Aquí tienes, en cristiano, los términos que más salen durante una venta. Úsalo como “diccionario de emergencia” mientras lees la guía o hablas con notaría/banco.

Arras (penitenciales)

Contrato privado con una señal que asegura el acuerdo antes de la notaría.

• Si el comprador falla: pierde la señal.
• Si el vendedor falla: devuelve el doble. Es el tipo más habitual entre particulares.

Arras confirmatorias / penales

Variantes menos usadas entre particulares. No permiten desistir “pagando”; abren la puerta a exigir cumplimiento o indemnizaciones (más pleitos).

Señal

Dinero que entrega el comprador en el contrato de arras (normalmente 5–10 % del precio). No es “otra entrada”: forma parte del precio final.

Condición suspensiva

Cláusula de las arras que dice: “si no conceden la hipoteca, el contrato se resuelve sin penalizaciones”. Evita guerras cuando la financiación no llega.

Escritura de compraventa

Documento que se firma en notaría y que deja por escrito la venta: precio, forma de pago, descripción de la vivienda, entrega de llaves, etc. Con ella se inscribe en el Registro.

Copia simple / copia autorizada

• Simple: versión para consultar/archivo.
• Autorizada: con plena fe del notario (la “oficial” para trámites). Pídela cuando la necesites.

Nota simple

Documento del Registro de la Propiedad que dice quién es dueño y si hay cargas (hipotecas, embargos). Se pide online. Asegura que vendes lo que es tuyo y sin sorpresas.

Cargas

“Pegatinas” legales sobre la vivienda: hipoteca, embargo, servidumbre. Si existen, deben explicarse y, si procede, cancelarse en la venta.

Cancelación registral (de hipoteca)

Trámite para borrar la hipoteca del Registro. Aunque la pagues, si no se cancela registralmente, seguirá saliendo en la nota simple.

Subrogación (de deudor)

El comprador hereda tu hipoteca. Necesita OK del banco. Puede ahorrar gastos al comprador si las condiciones son buenas.

Hipoteca puente

Préstamo temporal para comprar una vivienda nueva mientras vendes la actual. Da meses de margen para no malvender por prisa.

CEE (Certificado de Eficiencia Energética)

Obligatorio para vender y anunciar. Asigna una letra (A–G). Sin él, te pueden sancionar. Pídelo al inicio.

Cédula de habitabilidad

Documento autonómico que certifica que la vivienda es habitable (muy común en Cataluña). Suele pedirse en notaría; comprueba vigencia.

ITE (Inspección Técnica del Edificio)

Revisión del estado del edificio por antigüedad. Importa para saber si habrá obras o derrama. Infórmalo con claridad.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Impuesto municipal anual de la vivienda. En la venta se suele prorratear según la fecha de firma. En el recibo verás el valor catastral (sirve para plusvalía).

Valor catastral

Valor administrativo de la vivienda (suelo + construcción). No es el “precio de mercado”, pero se usa para impuestos (como la plusvalía).

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Impuesto del ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo entre compra y venta. Se presenta poco después de firmar (plazo corto). Si no hay incremento, puede no pagarse (según pruebas).

IRPF por ganancia patrimonial

Impuesto en la Renta del año siguiente sobre la ganancia (venta − compra − gastos/mejoras con factura). Tiene exenciones (reinversión en vivienda habitual, mayores de 65…).

Gastos de comunidad

Cuota mensual/trimestral de la comunidad de propietarios. En la venta, se exige certificado de deuda 0 (para demostrar que no debes nada).

Certificado de deuda 0 (comunidad)

Documento del administrador que acredita que estás al día con la comunidad. Notaría lo suele pedir.

Minuta

Borrador de la escritura que la notaría te envía antes de firmar. Sirve para revisar y evitar sorpresas el día D.

Gestoría (de notaría o del banco)

Empresa que tramita por ti presentaciones (plusvalía del vendedor, inscripción en Registro para el comprador, cancelación registral, etc.). No es obligatoria para el vendedor, salvo que lo imponga el banco del comprador para su proceso.

Prorrateo

Repartir un gasto (IBI, comunidad) proporcionalmente según el día del año en que se firma.

Reserva

A veces se firma un documento previo con una cantidad pequeña (1.000–3.000 €) para “parar” la vivienda unos días antes de las arras. No la uses para sustituir las arras.

Tour 360 / plano

Elementos del anuncio que ayudan a filtrar. El plano, aunque sea sencillo, ahorra visitas que no encajan.

Vivienda habitual

Tu casa “de verdad”: donde vives de forma efectiva y con los requisitos de tiempo/empadronamiento que marca la ley. Importa para exenciones en IRPF.

Derrama

Pago extraordinario en la comunidad para obras (fachada, ascensor, cubierta…). Si hay aprobada, dilo y pacta quién la asume.

Señal roja / verde (de esta guía)

• Verde: lo normal y sano (visitas cualificadas, papeles en orden).
• Roja: algo que retrasa o pone en riesgo (papeles clave sin pedir, fechas imposibles, tasación baja).

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Con este glosario podrás traducir cualquier conversación de venta. Cuando un término te suene a chino, vuelve aquí, respira y sigue el orden de la guía. La idea es siempre la misma: claridad, papeles y pasos.

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